Leerstand und Sanierung: Was gilt für die Gebäude­versicherung des Mehrfamilien­hauses?

Das Gesetz verlangt, dass Sie eine Gefahrerhöhung ohne Zustimmung des Versicherers weder herbeiführen noch zulassen. Tritt sie trotzdem ein, müssen Sie sie unverzüglich anzeigen. Das gilt auch, wenn Sie den Leerstand gar nicht wollten, etwa nach einem Auszug ohne Nachmieter. Melden Sie in Textform, also per E-Mail oder Brief, und bewahren Sie die Antwort auf.

Viele Versicherer setzen in ihren eigenen Bedingungen zusätzliche Regeln, etwa eine Meldepflicht nach einer bestimmten Zahl von Monaten. Diese Fristen unterscheiden sich von Vertrag zu Vertrag. Lesen Sie deshalb im Versicherungsschein und in den Bedingungen nach, was für Ihr Haus gilt. Im Zweifel melden Sie lieber einmal zu viel.

Entscheidend ist der Schadenfall. Haben Sie die Gefahrerhöhung vorsätzlich verschwiegen, muss der Versicherer nicht zahlen. Bei grober Fahrlässigkeit kürzt er die Leistung im Verhältnis zu Ihrem Verschulden. Zwei Dinge schützen Sie: Der Versicherer muss zahlen, wenn die Gefahrerhöhung mit dem Schaden nichts zu tun hat. Und eine nur unerhebliche Erhöhung zählt nicht.

• Kontrollieren. Nicht genutzte Gebäude und Gebäudeteile müssen zu jeder Jahreszeit genügend häufig begangen werden. Wie oft das ist, sagt der Vertrag meist nicht. Halten Sie jede Kontrolle mit Datum fest.
• Wasser absperren. In nicht genutzten Teilen sind alle wasserführenden Anlagen abzusperren, zu entleeren und entleert zu halten. Das betrifft Zuleitungen, Heizkörper, Boiler und Waschmaschinenanschlüsse.
• Heizen im Winter. In der kalten Jahreszeit müssen alle Gebäudeteile beheizt werden, und das ist zu kontrollieren. Alternativ entleeren Sie die Leitungen. Ein Frostschaden in einem unbeheizten, nicht entleerten Haus ist der klassische Streitfall.
• Instand halten. Dächer, Rinnen und außen angebrachte Teile müssen in Ordnung bleiben. Mängel sind unverzüglich zu beseitigen.

Hilfreich sind außerdem Dinge, die der Vertrag nicht verlangt: Briefkasten leeren, Außenbeleuchtung mit Zeitschaltuhr, Nachbarn informieren, Zutritt sichern.

Der Versicherer kann für die Bauzeit Auflagen machen, etwa zur Sicherung der Baustelle, zum Brandschutz bei Schweißarbeiten oder zur Abdeckung des offenen Dachs. Hält der Bauleiter diese Auflagen nicht ein, haftet im Zweifel der Eigentümer gegenüber dem Versicherer. Nehmen Sie die Auflagen deshalb in den Bauvertrag auf.

Ein Rohrbruch an einer frisch verlegten Leitung ist ein Leitungswasserschaden. Die Gebäudeversicherung zahlt dann den Schaden am Gebäude, nicht die fehlerhafte Arbeit selbst. Für den Mangel haftet der Handwerker. Halten Sie Abnahmen, Druckproben und Fotos fest, damit die Zuständigkeit später klar ist.

• Bauleistungsversicherung. Sie ersetzt unvorhergesehene Beschädigungen an der Bauleistung selbst, etwa durch Sturm, Starkregen, Vandalismus oder Diebstahl fest eingebauter Teile. Brand, Blitz und Explosion sind ausgeschlossen; dafür ist die Gebäude- oder Feuerrohbauversicherung zuständig. Der Schutz endet mit der Bezugsfertigkeit oder kurz nach Beginn der Nutzung.
• Bauherrenhaftpflicht. Sie deckt Ihre gesetzliche Haftung als Bauherr, wenn Dritte durch die Baustelle zu Schaden kommen. Beispiel: Ein Passant stürzt über Baumaterial. Für ein vermietetes Mehrfamilienhaus gilt meist die gewerbliche Variante. Der Schutz endet mit dem Ende des Bauvorhabens.

Hinzu kommt die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht, die Sie als Vermieter ohnehin brauchen. Ob sie kleinere Bauvorhaben mit abdeckt, steht in deren Bedingungen.

1. Versicherungsschein und Bedingungen lesen: Welche Fristen und Pflichten nennt Ihr Vertrag bei Leerstand und Umbau?
2. Leerstand und Bauarbeiten in Textform melden und die Bestätigung ablegen.
3. Kontrollplan für das leere Haus anlegen: Wer geht wann durch, wer dreht das Wasser ab, wer prüft die Heizung?
4. Den Vertrag im kostenfreien Policencheck einordnen lassen, bevor die Sanierung beginnt. Ist schon ein Schaden entstanden, hilft die Schadenbegleitung.

Nach der Sanierung ist das Haus mehr wert. Melden Sie die Baumaßnahme auch deshalb, sonst verlieren Sie den Schutz vor Unterversicherung. Wie das funktioniert, steht im Ratgeber zur Unterversicherung und Versicherungssumme.