Gebäude­versicherung in der Eigentümergemeinschaft wechseln: So läuft der Beschluss

Das Gesetz zählt die angemessene Versicherung des gemeinschaftlichen Eigentums zum Neuwert ausdrücklich zur ordnungsmäßigen Verwaltung. Ebenso die Haftpflichtversicherung der Eigentümer als Haus- und Grundbesitzer. Beides ist also keine Kür, sondern Pflicht der Gemeinschaft. Ohne Beschluss darf die Verwaltung nur handeln, wenn die Sache untergeordnete Bedeutung hat oder eine Frist zu wahren ist. Ein Wechsel des Versicherers ist dafür in der Regel zu groß. Eine Ausnahme ist der drohende Verlust des Schutzes, etwa nach einer Kündigung durch den Versicherer.

Wie die Stimmen gezählt werden, steht in der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung. Ohne eigene Regel hat jeder Eigentümer eine Stimme, egal wie groß seine Wohnung ist. Manche Gemeinschaften zählen nach Miteigentumsanteilen oder nach Wohnungen. Die Verwaltung sollte das vor der Versammlung prüfen, damit das Ergebnis später nicht angreifbar ist.

Der Beschluss muss ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen. Ein Wechsel zu einem Vertrag mit deutlich schlechterem Schutz, nur um Beitrag zu sparen, kann angefochten werden. Umgekehrt gilt: Die teuerste Lösung ist nicht automatisch die richtige. Gefragt ist ein Vertrag, der das Gebäude zum Neuwert und mit den Bausteinen absichert, die das Haus braucht.

Eine Vorlage, die diese Punkte abdeckt, erspart Nachfragen in der Versammlung. Sie macht den Beschluss außerdem belastbar, falls ein Eigentümer ihn später angreift.

Wichtiger als die Zahl ist die Vergleichbarkeit. Alle Angebote sollten das gleiche Gebäude mit den gleichen Angaben beschreiben: Baujahr, Wohnfläche oder Wert 1914, Vorschäden, Gewerbeanteil, gewünschte Bausteine. Ein freier Makler kann den Markt in einem Durchgang abfragen und die Angebote in einer Tabelle aufbereiten. Was ein Makler dabei anders macht als ein Vertreter einer Versicherung, lesen Sie auf der Seite Gebäudeversicherung für die GdWE.

1. Alten Vertrag prüfen. Laufzeit, Kündigungsfrist, Versicherungssumme, Vorschäden. Ein Policencheck zeigt, ob ein Wechsel überhaupt sinnvoll ist.
2. Angebote einholen. Mit vollständigen Gebäudedaten und der Schadenhistorie der letzten Jahre.
3. Beirat einbinden. Der Beirat prüft die Angebote mit und gibt seine Empfehlung.
4. Einladen. Die Einberufung soll mindestens drei Wochen vor der Versammlung erfolgen. Der Tagesordnungspunkt muss den Wechsel klar benennen. Die Vorlage geht mit der Einladung heraus.
5. Beschließen und protokollieren. Mehrheit der abgegebenen Stimmen, Beschlusstext ins Protokoll und in die Beschluss-Sammlung.
6. Umsetzen. Neuen Vertrag schriftlich bestätigen lassen, dann den alten fristgerecht kündigen. Nie umgekehrt.

Daneben gibt es zwei Sonderfälle. Erhöht der Versicherer den Beitrag, ohne den Schutz zu verbessern, darf die Gemeinschaft innerhalb eines Monats kündigen. Nach einem regulierten Schaden darf sie ebenfalls kündigen, bis zum Ende des laufenden Versicherungsjahres. Beide Fristen sind kurz. Verstreicht eine Frist, bevor die Versammlung tagt, darf die Verwaltung kündigen, um die Frist zu wahren. Der neue Vertrag sollte trotzdem beschlossen werden. Mehr zu diesen Fristen steht im Beitrag Beitragserhöhung und Sonderkündigungsrecht.

Entscheiden kann der Beirat nicht. Er ersetzt weder den Beschluss noch die Unterschrift der Verwaltung. Beiratsmitglieder, die unentgeltlich arbeiten, haften nur bei Vorsatz und grober Fahrlässigkeit. Wer als Beirat eine Angebotstabelle mit allen Bausteinen vorlegt und die Empfehlung begründet, hat seine Aufgabe erfüllt.

Nach außen vertritt die Verwaltung die Gemeinschaft. In der Regel unterschreibt sie daher den Maklerauftrag. Ob die Versammlung dazu zusätzlich einen Beschluss fasst, ist eine Frage der Vorsicht, nicht der Pflicht. Viele Gemeinschaften nehmen das Thema trotzdem auf die Tagesordnung, damit es dokumentiert ist. Wie die Übertragung ohne Kündigung läuft, steht auf der Seite Betreuung übertragen.

• Lücke im Schutz: Der alte Vertrag wird gekündigt, der neue beginnt später oder gar nicht. Deshalb zuerst die Zusage des neuen Versicherers abwarten.
• Anfechtung: Jeder Eigentümer kann den Beschluss innerhalb eines Monats anfechten. Ein sauber benannter Tagesordnungspunkt, vergleichbare Angebote und ein klarer Beschlusstext halten dem stand.
• Falsche Angaben: Vorschäden, Baujahr oder Gewerbeanteil im Antrag müssen stimmen. Sonst kann der neue Versicherer später kürzen oder kündigen.

Wie Selbstbeteiligung und Schadenmeldung in der Gemeinschaft laufen, erklären die Beiträge Selbstbeteiligung in der GdWE und Schaden in der GdWE melden.