Selbstbeteiligung in der GdWE: Wer zahlt sie im Schadenfall?

Der Grund ist einfach: Die Gemeinschaft hat das ganze Gebäude versichert, inklusive der Wohnungen. Eine Selbstbeteiligung senkt den Beitrag für alle. Dann müssen auch alle die Kehrseite tragen, wenn im Schadenfall ein Teil fehlt. So hat es der Bundesgerichtshof begründet.

Die Selbstbeteiligung ist der Betrag, den der Versicherer je Schadenfall von seiner Leistung abzieht. Wie hoch sie ist, steht im Versicherungsschein. Sie kann je nach Gefahr unterschiedlich sein, etwa höher bei Leitungswasser als bei Sturm.

Im Fall ging es um eine Anlage in Köln mit Wohnungen und einer Gewerbeeinheit. Wegen alter Leitungen kam es in einigen Wohnungen immer wieder zu Wasserschäden. Die Eigentümerin der Gewerbeeinheit wollte den Selbstbehalt nur den Eigentümern der betroffenen Wohnungen aufbürden. Damit kam sie nicht durch.

Entschieden wurde ein Leitungswasserschaden. Die Begründung stellt aber auf den Beitragsvorteil ab, der allen Eigentümern zugutekommt. Deshalb wird das Urteil allgemein auf alle Schäden übertragen, die die gemeinsame Gebäudeversicherung abdeckt.

Ein einzelner Eigentümer kann eine solche Änderung aber nicht einfach einklagen. Dafür müssten schwerwiegende Gründe vorliegen, die das Festhalten an der bisherigen Verteilung unbillig machen. Der Bundesgerichtshof nennt als Beispiel deutlich unterschiedliche bauliche Verhältnisse, etwa beim Leitungsnetz. Dass eine Wohnung häufiger Schäden hat, reicht dafür allein nicht.

Für die Verwaltung heißt das: Ohne Beschluss gilt der allgemeine Schlüssel. Wer eine andere Verteilung will, bringt das Thema auf die Tagesordnung der Eigentümerversammlung.

• Schaden am Gemeinschaftseigentum: Die Gemeinschaft beauftragt die Reparatur. Die Versicherung erstattet die Kosten abzüglich Selbstbehalt. Die Differenz tragen alle.
• Schaden im Sondereigentum: Der Eigentümer lässt seine Wohnung meist selbst reparieren. Die Verwaltung reicht die Versicherungsleistung an ihn weiter. Der abgezogene Selbstbehalt wird trotzdem auf alle verteilt.
• Mehrere Schäden im Jahr: Der Selbstbehalt fällt je Schadenfall an. Bei vielen kleinen Schäden summiert er sich deshalb spürbar.

Was genau zum Sondereigentum gehört, steht in der Teilungserklärung. Mehr dazu im Ratgeber Wasserschaden in der Eigentumswohnung: Wer zahlt?.

In der Wohngebäudeversicherung ist die Abzugsfranchise der Normalfall. Der Versicherer zieht die vereinbarte Selbstbeteiligung von jeder Entschädigung ab. Eine Integralfranchise müssen Sie ausdrücklich vereinbaren. Prüfen Sie im Versicherungsschein, welche Form Ihr Vertrag hat.

Für die Gemeinschaft ist das meist der bessere Weg. Nach einer Kündigung durch den Versicherer ist neuer Schutz für ein Mehrfamilienhaus mit Vorschäden schwer zu bekommen. Ein Selbstbehalt kann den Vertrag retten und verschafft Zeit für Sanierungen.

Wird eine Selbstbeteiligung eingeführt oder erhöht, ohne dass der Beitrag entsprechend sinkt, besteht grundsätzlich ein Sonderkündigungsrecht. Was dann zu beachten ist, lesen Sie im Ratgeber Beitragserhöhung in der Wohngebäudeversicherung.

Vor einer Entscheidung sollten Verwaltung und Beirat drei Dinge prüfen:

• Wie viele Schäden hatte das Haus in den letzten Jahren, und wie hoch waren sie?
• Reicht die Erhaltungsrücklage, um mehrere Selbstbehalte im Jahr zu tragen?
• Wie viel Beitrag spart die Gemeinschaft pro Jahr tatsächlich?

Eine angemessene Versicherung des Gebäudes zum Neuwert gehört zur ordnungsmäßigen Verwaltung. Der Selbstbehalt darf deshalb nicht so hoch sein, dass die Gemeinschaft einen größeren Schaden nicht mehr tragen kann.

1. Versicherungsschein lesen: Wie hoch ist die Selbstbeteiligung, und gilt sie je Gefahr unterschiedlich?
2. Teilungserklärung und frühere Beschlüsse prüfen: Gibt es schon eine Regelung zur Verteilung des Selbstbehalts?
3. Wenn die Gemeinschaft eine andere Verteilung will: Beschluss vorbereiten und in der Versammlung abstimmen lassen.
4. Vertrag und Selbstbehalt im kostenfreien Policencheck einordnen lassen, bevor die Gemeinschaft über Höhe oder Wechsel entscheidet.

Wie ein Wechsel der Gebäudeversicherung in der Gemeinschaft abläuft, zeigt der Ratgeber Gebäudeversicherung in der GdWE wechseln. Weitere Themen finden Sie im Ratgeber.