Leitungswasserschaden im Mehrfamilien­haus: Wer zahlt was, und was in den ersten Stunden zu tun ist

Nicht entscheidend ist, wo das Wasser am Ende ankommt. Entscheidend ist, woher es kommt. Ein tropfendes Rohr hinter der Wand im dritten Stock ist versichert, auch wenn der Schaden erst im Erdgeschoss sichtbar wird. Ein Dach, durch das Regen läuft, ist dagegen kein Leitungswasserschaden. Dafür gibt es andere Bausteine im Vertrag.

Hat der Versicherer des Gebäudes gezahlt und ein Dritter den Schaden verursacht, holt er sich das Geld meist bei dessen Haftpflicht zurück. Das läuft im Hintergrund. Für Sie als Eigentümer ändert das an der Leistung nichts. Was die Versicherung bei einer leer stehenden Wohnung zahlt, lesen Sie im Beitrag Mietausfall nach einem Schaden.

Für Rohre außerhalb des Gebäudes, etwa die Zuleitung vom Straßenanschluss bis zum Haus, gelten oft eigene Regeln und Grenzen. Viele Verträge versichern diese Leitungen nur auf dem eigenen Grundstück und nur bis zu einem festgelegten Betrag. Wer ein älteres Mehrfamilienhaus besitzt, sollte diesen Punkt im Vertrag prüfen. Ebenso wichtig: Frost ist ein häufiger Grund für Rohrbrüche. Wer die Heizung im Winter ausschaltet, riskiert Leistungskürzungen. Hält der Eigentümer das Gebäude nicht beheizt oder entleert ungenutzte Leitungen nicht, kann der Versicherer die Zahlung kürzen.

Im Mehrfamilienhaus ist die Leckortung oft der teuerste Teil der ersten Tage. Leitungen liegen hinter Fliesen und unter dem Estrich. Mehrere Wohnungen kommen in Frage. Ein Fachbetrieb grenzt die Stelle mit Feuchtemessung, Thermografie oder Drucktests ein. Achten Sie darauf, dass der Auftrag vor dem Aufbrechen der Wand mit dem Versicherer abgestimmt ist. Dann gibt es später keinen Streit darüber, ob die Suche nötig war.

• Undichte Silikonfuge: Duschwasser, das durch eine alte Fuge in die Wand läuft, ist nach dem Bundesgerichtshof kein Leitungswasserschaden. Warum, steht im Beitrag Silikonfuge und BGH-Urteil. Einige Tarife schließen Fugenschäden ausdrücklich ein.
• Regen, Starkregen, Hochwasser, Rückstau: Das ist kein Leitungswasser. Dafür braucht es den Baustein Elementarschäden oder einen eigenen Einschluss für Rückstau.
• Reinigungs- und Planschwasser: Wasser aus dem Putzeimer oder der übergelaufenen Badewanne ist meist nicht versichert, es sei denn, der Vertrag schließt es ein.
• Vernachlässigte Leitungen: Wer bekannte Mängel über Jahre nicht beseitigt, riskiert Kürzungen. Eigentümer müssen wasserführende Anlagen in Ordnung halten.

1. Wasser abstellen. Hauptabsperrhahn schließen oder den Strang absperren. Bei Heizungswasser die Anlage drucklos machen lassen.
2. Strom sichern. In nassen Räumen die Sicherung ausschalten, bevor jemand den Raum betritt.
3. Fotos und Notizen. Alle betroffenen Räume fotografieren, Uhrzeit festhalten, Namen der Mieter notieren, die Schäden gemeldet haben.
4. Versicherer und Makler informieren. Noch am selben Tag, auch wenn die Ursache noch unklar ist. Größere Aufträge vorher abstimmen, Notmaßnahmen dürfen sofort laufen.
5. Zugang zu den Wohnungen organisieren. Im Mehrfamilienhaus liegt die Ursache oft in einer anderen Wohnung als der Schaden. Mieter und Eigentümer müssen den Zutritt für Leckortung und Reparatur dulden.
6. Trocknung beauftragen. Je früher Geräte laufen, desto geringer sind Schimmel und Folgeschäden. Stromkosten der Trocknung gehören in der Regel zum Schaden.

Als Vermieter müssen Sie die Wohnung in einem bewohnbaren Zustand halten. Ist sie das nicht, dürfen Mieter die Miete mindern. Diesen Ausfall deckt nur ein Vertrag mit dem Baustein Mietausfall. Wer die Organisation nicht selbst stemmen will, findet auf der Seite Schadenbegleitung, wie wir Trocknung, Handwerker und Versicherer koordinieren.

Streit gibt es meist nicht über die Versicherung, sondern über Selbstbeteiligung und darüber, was Gemeinschafts- und was Sondereigentum ist. Dazu folgt ein eigener Beitrag: Wasserschaden in der Eigentumswohnung: Wer zahlt?

Nach einem abgewickelten Schaden darf der Versicherer den Vertrag innerhalb eines Monats kündigen. Häufiger als die Kündigung ist ein Angebot mit Auflagen: höhere Selbstbeteiligung, Ausschluss für Leitungswasser oder die Forderung, die Steigleitungen zu sanieren. Wer eine solche Post bekommt, sollte die Fristen im Beitrag Kündigung durch den Versicherer kennen und früh nach neuem Schutz suchen. Wie das mit Vorschäden gelingt, erklärt der Beitrag Gebäudeversicherung trotz Vorschäden. Ein lückenloses Schadenverzeichnis und ein Nachweis über sanierte Leitungen sind dabei die stärksten Argumente.